有租客想退房退借款，但“房管局说青客资金链现已断了，要么等融资，要么就申述”，上市缺少半年，青客公寓为何走到这一步？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：陈欣苗
修改：陈涧
规划：布冬
修改助理：朱智琪
上市缺少半年，“长租公寓榜首股”深陷危机。
“前两天，青客公寓的职工告知我，像我这种收到解约短信的，拖欠的租金和水电费都不给了，随咱们去申述仍是报警。”4月24日，上海奉贤区房东黄女士对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表明，本年2月，青客公寓以疫情为由要求其免租未得到她赞同后，改口为租金推迟付出，无法之下，“预备申述了”。
黄女士的遭受并非个例。无冕财经研究员在多个青客公寓房东组成的维权群发现，很多被青客公寓拖欠租金、水电费的房东抱团维权，催款的一起要求解约，但现在作用甚微。“人都躲着不见，怎样解约？”一位上海松江区房东陈女士如此表明。
租客亦遭到触及，他们身上大多还背着租房贷。“现在恰当于多了半年借款，加上未交还的租房押金，都要1.3万了。”于3月29日搬离青客公寓的杭州租客王小姐对无冕财经研究员表明，为了不影响征信，她只能先还4月份的房租。
4月16日，青客公寓发表声明称，疫情给整个职业带来冲击，公司正经过多种途径加速康复生产经营。针对之前小部分房东、租客的合同胶葛，其会逐渐处理处理，“争夺在3个月内逐渐康复正常”。
到4月28日，在黑猫投诉渠道上，青客公寓的投诉量多达5731条，触及上海、南京、武汉、杭州等多地，投诉会集为拖欠房东房租、租客押金，以及租客退房后回绝撤销租金贷。有上海的租客称，“房管局清晰说现在青客资金链现已断了”。
上一年11月5日才在纳斯达克挂牌的青客公寓，终究发生了什么？
租客维权：无责解约后还要还租金贷
“现在想退房、退借款，简直是难如登天。”在一个近300人的青客公寓租客维权微信群里，一位租客表明。
无冕财经研究员在多个青客公寓租客维权群里发现，很多租客面对着无论是已退房、欲退房、换房，租金贷问题都难以处理的窘境。
“4月份的借款是我自己还的，怕影响个人征信。”上海租客李小姐称，她与青客公寓签定了26个月的租房合同（2019年8月16日至2021年10月31日），并办理了长达18个月的租房借款。
本年3月16日，李小姐搬离住处，并于20号办理完退房手续。她表明，自己已住满14个月，依照合同约好是能够无责解约的。但至今仍未收到押金，且还在还借款。
期间，她一向联络不上青客公寓客服以及房管，测验拨打12315、12345等，均没有正真取得回复。据其介绍，青客在上海5个当地设置了客户招待点，但现在仅剩嘉定有工作人员，但去了也仅是挂号，未见有处理问题。“青客现在打地道战相同，之前设的办事处又没人，就算挂号了也不给处理，差人都来了一波又一波了。” 李小姐告知无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员。
▲青客公寓上海招待点告示，由受访者供给。
4月16日，李小姐接到上海闵行区房管局电话反应，“房管局清晰说现在青客资金链现已断了，要么等它融资才干有钱退租金退借款，要么就申述。”现在，李小姐已申述，但律师告知她，假如青客真的没钱了，钱也纷歧定能要回来，“借款亏了2万多，律师费还搭进去了”。
“大不了不要押金了，这借款才是真的坑。”李小姐表明，与青客公寓签定租房合同之初，并不清楚自己是办理了借款，亦不知借款合同的存在。“房管员只说是分期还房租，以为是每月经过银行付房租罢了。”鉴于能够享用积分抵水电费之类的优惠，李小姐挑选了房管员引荐的这种付款方法。
与李小姐遭受略微有不同的是，杭州租客余小姐，是面对退不了房的窘境。
约半个月前，房东由于被青客公寓拖欠了2个月租金，联络余小姐表明4月底要收房，让她月底前搬走。
余小姐向无冕财经研究员表明，4月21日前，青客公寓给出的计划是换房，从现在的整租房换到合租房，合同至少签3个月。青客公寓方面表明，假如赞同换房，就退押金并结清借款，但接下来的借款仍需余小姐自己还，后续由青客方渐渐返还给余小姐。在此基础上，其还要付出合租房的房租。假如不赞同换房，则要余小姐自己还借款，也不退押金。
但余小姐并不承受换房计划。“假如借款先结清，换房我也能够承受，一边让我还借款一边又让我付房租，这是不或许的。”余小姐表明，且其只想整租，不想合租。
4月21日，青客方改口，换房后继续还租房借款，不别的付房租，“意思是三千的整租换成三千的合租，我才不干。”余小姐说，青客方表明现在公司资金缺少，境况困难，不让其退房。但余小姐仍不想换房，“我渐渐的开端找房了”。
租金贷现在成为租客的费事，但关于青客公寓而言，租金贷是其规划扩张的助推器。
2019财年的年报显现，青客公寓融资活动的现金流入主要为租金贷。到2019年，青客公寓共与11家金融机构协作供给分期付款的租金贷，借款年利率在4.35%到8.60%之间，未偿还本金为7.567亿元；租户中运用“租金贷”付出的租金份额达62.6%。
但在本年的疫情之下，长租公寓房源空置率上升，“青客公寓所运用的租金贷无疑在扩大经营危险，简单导致资金链断裂，祸及房东端和租客端。”闻名地产剖析师严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表明。
据《经济观察报》音讯，由于疫情影响，青客在2月的新增租借事务阻滞，很多房源空置。在此状况下，青客不只需求付出高额房源运营费用，还有一大笔本该运用租金贷偿还的房东端租金要整理，资金链严峻承压。
诸葛找房数据研究中心剖析师王小嫱也对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表明，青客公寓在付款方法上选用了很大份额的“租金贷”方式，运用提早回收的租金进行扩张，2018年末，青客公寓的房源量为96529套，同比上升99.4%，高速扩张导致本钱上升。
她进一步剖析，资金来源依靠租金贷，恰当所以提早透支运营收入，再加上青客公寓运用租金贷的方式让租客享用租金扣头，企业还要给租户付利息，紧缩了赢利，“提早透支收入在新增租借量跟不上的状况下，有或许会呈现现金流问题。”
房东投诉：赔本房解约，盈余房拖欠租金水电
青客公寓的资金压力，也搬运到了房东身上。
“青客是在‘减肥’，把一切赔本的房子无责解约，还不付房租水电。”4月21日，上述房东黄女士对无冕财经研究员表明，当日，其从青客公寓上海奉贤区的担任人处得知，奉贤区的老房子由于是赔本房，所以通通解约，拖欠的租金和水电费都无法给，只要申述。
实际上，早在本年2月份的时分，黄女士便收到青客公寓的电话以及短信，以疫情为由要求其免租3个月。黄女士并未赞同免租，然后青客公寓提出拖延付租借金，即4月25日付出其2个季度的租金，“其时我想咱们都困难，就赞同了”。
据黄女士介绍，每个月的25号是合同约好的租金付出时刻，且付出的方法是预付。依照合同约好，黄女士本来应在1月25日收到2、3、4月的房租，4月25日收到5、6、7月的房租。但就在4月17日，她收到青客公寓方发来的解约短信，“跟我说因不可抗力要无责免除合同，并且仍是不妥面交房。”
▲房东收到的解约短信，由受访者供给。
黄女士表明，其与青客公寓签定了长达8年的合同，依据合同约好，在签约第6年即2021年1月24日起，双刚才可无责解约。如青客公寓单方面提早解约，需求依照合同规定“按偿还天数的租金的1倍向甲方（业主）付出违约金”。
▲青客公寓与房东签定的合同条款截图，由受访者供给。
且在黄女士看来，她的房子并不赔本，“我一个月月租青客去税给我1300元，而两个租客的月份分别是920元和800元，即每个月青客能收到1720元的租金。”黄女士以为，即使青客方以为房源赔本，也不应不付拖欠的租金及水电费，“太坏了，预备申述了”。
而关于盈余房，青客公寓也存在拖欠租金和水电费的状况。
4月18日，吴先生接到青客公寓的电话，问询租金付出方法是否能够改为月付，但其坚决不赞同，并要求解约。致电的事务员表明需求领导批阅，并于当日发来一条解约短信。两天后，吴先生又接到一条短信，表明解约请求未经过，之前的解约短信承认无效。
“理由是我的房子是盈余房。”吴先生表明无法，已然盈余为啥拖欠房租水电？青客公寓本该于3月25日付出其4、5、6月的租金，但至今只付出了1个月的租金，且拖欠了3个月的水费以及2个月的电费。
实际上，据《榜首财经》音讯，早在2019年末，青客公寓便针对部分赔本房源，要求房东降租或解约。在业主收到的《降租解约交流函》中，青客表明，公司每月付出给业主的租金已远远超出从租客处收取的租金，归于“高进低出”景象。
另据《南方周末》1月20日征引青客职工的话称，调整赔本房源的租金是青客公寓每年的惯例操作，现在其赔本的房源约为5000套，“仅仅2019年特别多，2018年赔本房源约为1000套。”
疫情冲击之下，事态愈演愈烈。在上述黄女士收到的要求免租的短信中，青客公寓表明，受疫情影响，许多租客未能返程导致房子空置、公司按政府要求暂停租借事务，青客公寓期望房东能够免租疫情间的租金以“共渡难关”。
▲青客公寓宣布的免租短信，图片由受访者供给。
整理赔本房背面，是青客公寓“租金差”盈余方式带来的压力。
“价差”，是青客公寓最基本的盈余方法，青客公寓创始人、CEO金光杰曾向媒体泄漏，“咱们每一套房子拿进来，用收租减掉咱们交给业主的租金必定要有价差，这个价差必定要大，假如太小了会赔本，死掉是迟早的工作。”
但从数据上看，“以价换量”之下，青客公寓的“价差”继续削弱，盈余承压。近三年，青客公寓的入住率维持在90%左右，但租金和租金差却在下降。
到2019年6月30日，青客公寓享用预付扣头后的租金（租户一次性付全款或运用分期借款可享用VIP扣头）为1075元，租金差是租金的20%，较2018年同期下降5.1%。这在某种程度上预示着，青客公寓单间月租金差额仅为215元，且没有核算昂扬的运营本钱、装饰本钱、保护开销等。
“长租公寓这个商场还没有真实起来，之前都是靠砸钱发展起来，如高价收房、给予租客更多优惠。但发展到必定时分，账算不过来，便难以继续下去，加上疫情的冲击，影响就更大了。”严跃进对无冕财经研究员剖析，“高进低出”方式是青客公寓此番面对窘境的主因。
“为了减缩空置率，选用高买低出的方式招引租户入住，使得全体赢利下降。” 王小嫱相同指出。
“二房东”方式能走多远？
4月18日，据《21世纪经济报导》音讯，建设银行旗下的上海建信住宅服务有限责任公司（简称“建信住宅”）已接下杭州青客5000间房源，并在上海、南京等城市做财物查询，挑选接盘房源。
4月10日，张小姐收到青客客服发来的短信，内容大致为：由于青客公寓与建设银行旗下建信住宅达到战略协作，即日起由建信住宅作为公寓供给方供给住宿服务，青客作为办理方，并要求其登录青客租房APP从头签定合同。
▲租户收到的转签短信，图片由受访者供给。
据张小姐供给的转签建信住宅合同条款截图，转签建信之后，青客公寓与张小姐本来签署的《住宿服务合同》免除，两边互不追查违约责任。张小姐此前交纳的履约保证金、服务费保证金改由建信住宅向青客公寓收取，张小姐无需另行付出；租金贷由青客公寓担任与张小姐结算相关费用。
▲转签建信合同截图，由受访者供给。
“青客此举的含义是处理当下资金流严重的局势，由于现在触及的房源量不多，预估解困的程度不大。”王小嫱表明。
严跃进相同以为，青客此举意在搬运当下的对立和困难，加之建行近两年来亦有做长租公寓的规划，用于当时应急是没问题的。但他一起指出，建行自身是金融机构，供给金融服务，而青客公寓又触及租金贷的运用问题，若后续建行参加租金贷事务，怎么防备危险是个问题。
“青客公寓的首要任务是处理房东的租金拖欠问题，并保证好租客的利益，后续的胶葛便简单处理。为应对现在的资金压力，青客公寓能够恰当添加借款，用于付出拖欠的费用，这是短期内应急的一种处理办法。”严跃进表明。
疫情催化下，以青客公寓为代表的“二房东”方式，还有没有未来？
“青客公寓的‘二房东’方式，最大缺陷在于‘租金差’缺少弹性，简单遭到时节、商场、方针等要素影响。经过‘租金差’来获取赢利的方式，是十分难的。” 我国城市房地产研究院院长谢逸枫对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表明，且青客公寓过多地运用资本运作来获取资金，实则归于“高本钱、低生长”资金链方式，难以补偿其自身的方式缝隙。
王小嫱则进一步表明，疫情下，一部分租户为了尽最大或许避免费事被逼挑选续租，一部分租户推迟外出务工时刻，对租房商场的需求的确带来了冲击。对长租公寓企业更是一轮新的检测。
关于长租公寓的“二房东”方式，谢逸枫表明，现在大部分的长租公寓均处于赔本状况，“退出的话，丢失或许更沉重，不退出，则还要继续赔本”。就现在而言，或许的处理办法有四个：一是取得更多的贱价房源；二是由银行给予扶持，供给低息借款；三是测验轻财物方式，输出办理体系和品牌；四是拓宽新的赢利增长点。
严跃进则以为，“二房东”方式自身没问题，由于正常的操作方式应该是尽量拿到贱价房源，可是长租公寓的问题在于商场的无序竞赛把房源本钱举高，“后续仍是要在房源收买上做一些标准，操控本钱，避免无序竞赛。”
无冕财经研究员就租客与房东的投诉等咨询青客公寓公关部相关人员，到发稿，未取得回复。
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