最近的深圳楼市太过魔幻！
一面是豪宅售罄、秒光，一面是刚需遇冷、销售惨淡；一面是3月份成交量暴增，一面是二手房价每平下跌879元。 疫情全球蔓延之下，深圳楼市出现两种态度，刚需首套房怕下跌，而资金充裕的投资客怕大涨。01深圳楼市“冰火两重天”近日，招商蛇口豪华公寓太子湾湾玺再次刷屏，4月5日上午，太子湾湾玺推出N5栋公寓，单套总价2900万起，共计54套，开盘半天全部售罄，吸金23亿元。经常关注深圳楼市的人可能会发现一些猫腻，短短一个月的时间，太子湾湾玺已经用“日光”、“秒光”刷屏三次。3月7日，招商蛇口太子湾·湾玺N3项目推70套公寓，户型240㎡-398㎡，单价8-11万，总价2000万起步，最高售价达5000万+/套。开售当天售罄，吸金超42亿元； 3月13日，太子湾·湾玺T7栋加推14套房源，建面约360平米、370平米，总价4200万起，开售8秒就宣告售罄，销售金额达6亿元。 深圳豪华公寓的频频“日光”，一方面是开发商每次推盘的数量不多，存在运用饥饿营销制造话题的嫌疑，另一方面，深圳确实存在强大的购买力，热点区域的新房非常抢手。在一次又一次的“日光”、“秒光”之下，人们仿佛已经淡忘了疫情对楼市的影响。但是与豪宅相对的，深圳的刚需新盘却是另一番景象。 3月28日，光明区乐府花园线上开盘，千套房仅卖出3成。 从去年开始，火热的光明区被贴上了“日光”的标签，乐府花园是光明区今年入市的第一个楼盘，因此颇受关注。在项目开盘前，深圳看房团就曾对乐府花园进行深度分析（《均价4.7万，它将打破光明区的“日光”神话》），因其交通、学区、价格等因素，预测很难热销。
3月31日，坪山区新盘方直谷仓府也开盘遇冷，据现场购房网友爆料，当晚选房结束时，总共卖出40套左右，第二天正式转介上客，售楼处才热闹起来，但从画面上看中介似乎比客户更多。
图片来自：家在论坛
在二手房成交数据方面，据中原研究中心多个方面数据显示，3月深圳二手住宅过户8008套，环比上涨380.4%。
而据中国房价行情网数据显示，一线城市房价全部下跌，上海跌超5%，每平跌3401元，居全国首位。深圳3月份二手房环比下跌1.21%，每平下跌879元。
深圳楼市，豪宅售罄，刚需遇冷，成交量暴增，成交价微跌，这背后的原因到底是什么？02深圳楼市的两种态度在当下的深圳，最害怕房价下跌的是购买了首套房的刚需。 对于普通工薪族来说，在深圳购房意味着掏空六个钱包，透支整个家庭的积蓄，并背上三十年的贷款。房价稍微有个风吹草动，都会牵动他们敏感的神经，因为房价一个百分点的下跌，可能就是一个月、几个月的工资。 我们常听到中介说，买来自住的房子不必关注房价的涨跌，其实这是大错特错的。事实上刚需对房价的涨跌尤为关注，因为对于大多数家庭来说，一套深圳的商品房，可能是家庭唯一的资产配置，房价的下跌就从另一方面代表着资产的缩水。 而且对于大部分刚需来说，未来还面临着人口增加、孩子上学、换工作等对空间、学位、区域的变更，满足以上置换需求的条件都是建立在房价上涨的基础之上的。 于是我们便能够正常的看到，有宝安某小区业主集体哄抬房价、打响财富保卫战的行为，一些光明区业主把二手房价格挂到6万，但作为唯一的住宅，也并不是诚心想卖。与刚需相对的，最害怕房价上涨的是资金充裕的投资客。 投资客与刚需不同，他们见惯了风浪拥有更强大的心脏，喜欢在判断形势之后，选择抄底入手。 普通刚需会计算房产每年的收益率，而投资客更看重长期的回报率，深圳一个楼市周期走完需要3-5年，如果沉不住气高买低卖，就成了被收割的韭菜。 在深圳楼市新一轮的上涨周期中，疫情的影响是给投资客的一个重大机会，他们已经集结好资金准备抄底深圳，这时候最怕的就是没等来房价下跌，反而等到了房价上涨。相信此时此刻最郁闷的，还是那些刚刚攒够了首付想在深圳购房的人，相比于以上两类人群，他们更加的谨小慎微，进退两难。 房价涨，发现首付款不够了，挣钱的速度没有房价上涨的速度快；房价跌，他们则更愿意持币观望，在房价下跌的恐慌下，刚需就变成了一个伪命题。 于是深圳楼市出现“冰火两重天”的现象，这是投资客和刚需对深圳楼市不同的态度所导致的，不同的态度和投资逻辑，指导出不同的购房行为，体现在市场上就是豪宅售罄，刚需遇冷。 而成交量暴增，是因为1、2月份受春节和疫情的影响，楼市交易冻结，积压的成交集中在3月份完成导致的。二手房价格环比下跌，意味着在疫情之下，想要快速出手的房产，价格还是会被某些特定的程度上压低。03喝茶费？学区房？官方下手了！在疫情期间逆市上涨最厉害的，一个是宝安中心、一个是名校的学区房。 其中宝安中心新盘海纳公馆，购房需缴纳100万的喝茶费，这相当于深圳东部地区一个首付款的价格；
而华强北的金茂礼都，因为是深圳实验学校的学区房，36平的一房以总价728万成交，单价近19.8万。
针对以上问题，4月3日，宝安区住建局发布通知，即日起开展打击房地产开发商企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违背法律规定的行为的行动，一旦发现有以上违背法律规定的行为，将采取以下措施：
1、列为房地产扫黑除恶和楼霸专项整治线索，联合市场监管、公安、税费等有关部门进行查处。
2、暂停涉案楼盘全部网签权限。 3、从严进行诚信处罚。 4、变相强制服务并收取费用的，按相关规定，每套处以10万元罚款。 5、有其他价格违背法律规定的行为的，移交市场监督管理部门查处。
面对学区房的炒作行为，官方也给予严厉回应。4月4日上午，深圳教育局点名“四大名校”！点招、掐尖零容忍！
深圳市教育局基础教育处处长姚一勤表示： 2020年深圳义务阶段招生工作由去年的“口袋扎紧”变成“口袋扎死”，就近免试入学“动真格”，对于点招、掐尖等违规招生行为零容忍，必须追责问责。 全市直属学校，尤其是四大名校的义务教育招生要依法、依规、依文件，各学校校长要有大局意识、规矩意识、红线意识。 名校之所以有好成绩，除了教育水平外，更加依赖的是优质的生源，如果名校失去了点招生，可能会影响学校的排名，其学区房的价格自然也会受一定的影响。刚需、投资客、业主、开发商、市政府，每个角色都给深圳房价施加一个“力”，有些“力”是正方向的，有些“力”是反方向的，这些作用力的合力，到底是向上的还是向下的，我们拭目以待。
