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房价要跌别让心情牵着理性的鼻子走

时间:2020-04-07 22:42:22 浏览次数:6204  作者:责任编辑NO。蔡彩根0465

今日,“一线城市房价下跌”登上了百度热搜榜,一下子触动了很多人的神经。

图片来自:百度搜索

中国地产协会主办的全国房价行情多个方面数据显示,今年3月份,有121个城市二手房价环比下跌,就连具有象征意义的北上广深四大一线城市也全部下跌。其中上海领跌5.85%,每平方米跌3401元位居全国首位。

数据来源:国家统计局

注:环比表示连续2个统计周期内的量的变化比,反映本期比上期增长了多少;同比正常的情况下是今年第n月与去年第n月比。

值此疫情影响全球之际,似乎意料之中的“房价下跌”又在意料之外。毕竟在高房价的今天,很多无房族、刚需族盼星星盼月亮,终于盼来了房价的下跌迹象。尤其是一线城市的房价难得下跌,以致于直接上了热搜,国人敏感的神经又被撩拨起来了。

现在,关于房价是涨是跌的前景讨论,又在网上炸开了锅。

支持房价不涨的理由主要是:受新冠肺炎疫情蔓延全球的影响,实体经济受损,失业增多,房贷断供甚至房地产企业倒闭都有可能发生,房价受累而下跌。

然而,也有声音说,目前的下跌只是短暂的回调,甚至是假摔,房价还会涨的。

图片来自:摄图网

目前来看,仁者见仁,智者见智,似乎都各有道理,但真相只有一个。那到底,我们该如何看待目前的房价下跌迹象?又应该怎样理性地看待房价呢?

首先,我们需避免情绪化。目前,就中国而言,相对于居民的可支配收入,房价确实比较高,这令很多人在讨论房价的时候,不可避免地自带很多情绪,一言一语都强烈地传达着自己的愿望。但是,请注意,房价的涨跌并不以个人意志为转移,倒是情绪会极度影响一个人的理性判断。

其次,理性判断更受制于认知水平。这要求我们突破个人的认知局限,并运用综合分析,归纳演绎等方法论,从多个角度,多种因素做多元化的分析判断。

一、中国房屋供求不平衡

自中国80年代兴起商品房以来,房子便作为一种商品流通于市场,其价格自然要受供求关系影响。

早在2013年,西南财经大学调查后表示,我国城镇住宅整体空置率达到22.4%,已显示住宅过剩。因为按照国际惯例,空置率在5%-10%之间是合理的;10%-20%之间就危险了;超过20%就属于商品房严重积压了。

事实上,2013年至今,中国房地产市场一直保持上涨势头,多数大中城市涨幅普遍都在一倍以上。在住房过剩的情况下,国内房价一直上行,很重要的原因就是不平衡,尤其表现在:东西部地区房屋的供求不平衡,城乡房屋不平衡,有钱人和普通人持有房屋不平衡方面。

改革开放以来,我国人口流动的大方向是南下或从西往东,这导致西部人口大量外流,致空出房子没人住。而东南部发达地区人口持续流入,进而打破原有房子的供求关系。当房子的建造速度赶不上人口流入速度,势必会在短期内推涨房价。

同时,中国的城市化建设在进行,农村人口转向城市的流动还在持续,大量农民离开土地进城打工,在造成乡村房屋空置的同时,也造成城市的房屋紧张,进而推动房价上涨。

再者,全世界就属中国人最爱买房,不仅给自己买,还要为子孙后代买。有钱人更是关注居住的环境、质量与舒适度、教育医疗等配套设施,改善性需求的换房行为也推动着房价上涨。

此外,这些年很多人因炒房发家致富,老百姓看到房子有利可图,而在投资渠道十分有限的情况下,开始囤房炒房,这也进一步加剧房价上涨。

二、疫情期间的成交量不能如实反应市场供求关系

3月份,全国二手房的价格环比下跌,但并不能真正反应房地产市场的供求关系。其中,最重要的原因就是疫情之下,人们的正常生活被打乱,人与人之间的许多交易活动不得不按下“暂停键”,房地产市场受影响很大:售楼处关门,小区封闭不让看房,复工复产重重防护,人们的线下交易更为凋敝,外加很多企业现金流紧张,想必不少人很容易推个结论:现在这样的一种情况下成交的二手房,大概率是卖家急着用钱了。

数据来源:贝壳研究院

当企业要断气了,赶紧用现金流把命续上才是最要紧的。急着卖,价格自然就得降一降了。

三、中国城镇化的人口红利尚未结束

过去20年,中国楼市走出令人震惊的大牛市,人口和城镇化带来的红利,也是主要的因素。

国家统计局数据显示,2019年末全国大陆总人口已突破14亿,常住人口城镇化率达60.60%,与发达国家80%的城镇化率还有不少距离;与此相比,户籍人口的城镇化率约为45%,发展空间还相当大。

目前,中国还有3亿农民工因不能落户城区,使得“工作寿命”减少一半。与我国城市职工一般60岁退休不同,农民工一般干到45岁左右,由于年龄问题而被迫失业,背后的原因就是房子和户籍问题。所以,未来,这部分农民工的住房需求不会消失,甚至会为了子女教育等问题,需求日渐增长。

四、不可忽略地价与房价的关系

地价与房价的关系一直被称作是面粉与面包的关系。地价是房价的基础成本之一,一宗地拍卖的最终成交价,在某些特定的程度上是会影响周边新房和二手房楼盘的定价,最终会影响周边的房价变动。

同时,宗地成交楼面价作为成本之一,势必也会影响未来宗地所建楼盘的销售价格。当然,周边新房、二手房的价格也会给地价造成一定影响。比如一地块周边楼市发展成熟,房价相对较高,会引起开发商竞拍激烈,成交楼面价自然也不往低处走。

中指研究院2日发布的《中国300城市土地市场交易情报(2020.1-3)》显示,3月份,全国300个城市土地出让金总额为2217亿元,环比减少12%,同比减少25%。其中,住宅用地出让金总额为1876亿元,环比减少11%,同比减少27%。

分城市类别看,今年一季度,一二三线城市的土地供给面积与成交面积均较去年同期出现负增长,但出让金额上出现分化。但一线城市土地出让金同比增加超四成,成交楼面均价上涨逾三成。

五、政策与信贷的力量

去年,中央经济工作会议的基本定调,一是坚持房住不炒,二是重点落实因城施策。

长期以来,每一次经济下行的时候,大家几乎都把希望寄托在房地产身上,个别地方政府确实是有这方面的冲动,但目前,国家层面已明确“房住不炒”,要摆脱房地产的路径依赖,专注结构调整和产业优化升级。

可以说,未来国家政策已不大会向房地产领域倾斜了,过快上涨的行情基本上不存在了。但疫情之下,众多房企的艰难也是有目共睹,所以维稳肯定是必要的,所以也不必担忧政府出台过于严厉的地产或信贷政策。

以前,一些地产圈大佬曾说,“看楼市的话,在中国有两个城市是风向标,第一个是深圳,第二个是杭州。上一轮房地产上涨的序幕是从2014年杭州房价开始下跌,跌了差不多九个月以后,政策开始松动,第二年深圳开始暴涨,2016年全国房价上涨,2017年三四线城市上涨,到了2018年很多小县城上涨。”

此外,房价的涨跌因素还包括刚需与改需的博弈。一个城市的房价特别是一个区域或板块的房价,与这个区域楼盘销售的产品其实也有莫大的关系。一个区域如果整体供应的产品主要为刚需产品,定价较低,在区域的平均房价上势必会相对较低。不过一旦区域内刚需产品减少,改需产品增多,房价势必会走上坡路。

写在最后

长期以来,地产圈都有一个说法:房价短期看政策,中期看土地,长期看人口。政策和土地大概都能反映在CPI和GDP中。而人口方面,对发展中国家来说,我们还有一个很明显的趋势——人口向大城市集中。

温·菲利普斯曾说过:“真理是永恒不变的,而见解不过是由目击者的气质,情绪和性格所形成的看法。”

金小鹊认为,目前形势下,房价有些“高处不胜寒”,但也不必悲观,通过这次疫情与这些年来中国的整体经济运行情况,我们对国家的宏观调控能力还是要有信心的,那种大涨大跌的情况是不会出现的。但短期来看,疫情影响下的房价会有一定的承压,但随着全面复工复产,房子供求关系走向正常化,房地产市场的真正走向会进一步明朗。

就目前而言,盲目买房和投机买房都不可取,因为现在出台的各种调控政策就为了打击炒房客,但疫情影响下,楼市波动又不可避免,所以投资房产风险比较大。但如果你是刚需族,那无论未来的房子价格如何,你都得买房,这些由时间而不是价格来定的,甚至有时候买不买房,主要取决于丈母娘。

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