作者：晓晨
来历：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）
在房地产方针仍未见宽松的大布景下，轻财物的物管公司上市融资渐渐的变成了潮流，尤其在2020年春节后，我国的物业公司开端呈现了团体“扎堆”上市的状况，金融街物业便是其间之一。
揭露材料显现，金融街物业成立于1994年，所管物业以北京金融街为起点，物业办理服务包括住所、医院、校园等多个物业类别，到2019年9月，共有在管项目137个，在管建筑面积合约1900万平方米，其间42.1%坐落北京地区。
物业费高，但毛利率全国垫底
金融街物业供给的服务以金融机构、高端品牌的高端物业为主,物业费用都超越了职业内均匀水平。
据招股书数据，2017年、2018年以及2019年前三个季度,金融街物业的商务物业办理费分别为每平方米10.8元、11.5元和12.3元；非商务物业分别为每平方米2.6元、2.6元和2.4元。
我国物业办理协会和上海易居房地产研究院2019年10月发布的《2019物业服务企业发展指数测评陈述》显现，2018年500强物业企业各业态均匀住所物业费每月为2.10元/平，非住所商务物业为每月6.19元/平，明显，金融街物业的收费规范高于全国均匀水平，并且单就相同年份相比较，金融街物业的商务物业办理费比同职业其他靠前排名公司的均值高出85.8%，收费处于较高水平。
可是，令人惊讶的是，尽管物业费处于较高水平，金融街物业的毛利率却低于均匀值。
金融街物业的招股书显现，2017-2018年及2019年前三季度，金融街物业归纳毛利率分别为19.2%、18.5%、20.5%。
据同花顺数据，在现已赴港上市的25家物业公司中，2018年有22家的毛利率在20%以上，碧桂园服务、彩日子的归纳毛利率更是超越30%。据Wind数据，依据2019年中报对物管公司的毛利率进行排序的成果显现，金融街物业20%左右的毛利率水平只能排在结尾。
金融街物业没有体现出物管公司高毛利率的特征，其引认为豪的商务事务的毛利率姑且不高，非商务事务的毛利率几乎低得“不忍目睹”。多个方面数据显现，2017-2018年及2019年前三季度，金融街物业非商务物业的毛利率分别为5.5%、11.9%和7%，住所事务的毛利率则分别为6.1%、11.2%和1.0%，2019年的猛然下降让人大跌眼镜。
对此，金融街物业在招股书中解说称，此次下降还在于该公司仍在商量有关办理一处广东项目的未占用单位的物业办理费金额，且到2019年9月30日没有确认有关金额，以及应开发商要求为一处重庆项目保护小区发生的额定费用。
那么实在的状况如何呢？GPLP犀牛财经将继续重视。
收入高度依靠母公司，商场竞争力差
据GPLP犀牛财经计算，赴港上市的25家物业公司都有一个特征——那便是大多数是从房地产企业拆分而来，关于母公司依靠过甚，首要项目依靠母公司“输血”，项目外拓的进程受阻。
金融街物业也相同如此。金融街物业的在管建筑面积大部分来自于母公司金融街地产，占比超越一半以上，2019年前三季度，金融街物业超多半收入就来自母公司。
金融街物业招股书显现，2017-2018年，由金融街联署集团供给给金融街物业的项目面积占比分别为63.5%、62.3%，对应的第三方项目占比分别为36.5%、37.7%。到2019年9月，金融街物业在管建筑面积1900平方米，其间59.3%来自金融街集团，40.7%来自独立第三方项目。
尽管金融街物业来自母公司的项目面积占比逐渐下降，可是由集团而发生的收入占比仍超总数的多半，可谓是母公司依靠严峻。多个方面数据显现，2019年9月，金融街物业完成经营收入6.8亿元，其间来自金融街集团和第三方项目收入份额分别为83.9%、16.1%，六成的面积贡献了超多半的营收，母公司依靠程度可见一斑。
除此之外，因为金融街集团首要布局在华北地区，金融街物业也以华北地区为首要发力区，来自北京地区的收入占比超60%。
在商场拓宽方面，金融街物业拟在稳固北京区域商场的根底上，以北京地区为根底，辐射全国各地，完成全国整体战略布局规划，比方，近年来西南和华东地区收入也开端锋芒毕露。
不过，金融街物业的外拓之路究竟能延申向哪里，GPLP犀牛财经将拭目而待。
